Tìm hiểu về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, người nước ngoài tại Lào

Các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất tại Lào nói chung, cũng như quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, người nước ngoài tại Lào được quy định, điều chỉnh bởi Luật Đất đai sửa đổi 2019 của Lào. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai sửa đổi năm 2019 có nhiều sự thay đổi lớn.

Nếu như Luật Đất đai năm 2003 quy định người nước ngoài chỉ có thể thông qua phương thức thuê mướn để được quyền sử dụng đất tại Lào, thì Luật đất đai sửa đổi 2019 đã mở rộng, tăng thêm hình thức mua đất đai do chính phủ quy hoạch để sở hữu các quyền lợi liên quan đến đất đã mua như chuyển nhượng, bán, cho thuê, trao đổi, thế chấp, góp cổ phần, thừa kế. Phương thức để người nước ngoài đạt được quyền sở hữu đất

Người nước ngoài, người không quốc tịch, ngoại kiều và doanh nhân nước ngoài hoạt động tại Lào đã được cấp quyền cư trú lâu dài tại Lào hoặc các tổ chức, doanh nghiệp do những người nói trên thành lập để đầu tư và hoạt động hợp pháp tại Lào có thể thông qua việc thuê mướn hoặc tô nhượng trong hợp đồng dự án để đạt được quyền sử dụng đất nhà nước hoặc quyền sử dụng có điều kiện đất nhà nước đã quy hoạch.

Việc giao dịch quyền sử dụng có điều kiện đất nhà nước đã quy hoạch

Giao dịch quyền sử dụng có điều kiệnđất nhà nước đã quy hoạch là để chỉ việc giao dịch quyền sử dụng đất giữa nhà nước với công dân Lào, giữa nhà nước với Người nước ngoài, người không quốc tịch, ngoại kiều và doanh nhân nước ngoài hoạt động tại Lào, nhằm mục đích khai thác phát triển đô thị mới, xây dựng căn hộ (condominium), chung cư （apartment）、nhà ở. Còn về công trình xây dựng trên đất đai đó, người hoặc pháp nhân khác có thể mua hoặc thuê.

Người nước ngoài, người không quốc tịch, ngoại kiều và doanh nhân nước ngoài hoạt động tại Lào đã được cấp quyền cư trú lâu dài tại Lào khi mua căn hộ đơn lẻ tại chung cư, chỉ có quyền sở hữu lâu dài đối với căn hộ đó theo thời hạn của công trình kiến trúc xây dựng trên đất. Còn về quyền sử dụng đất kiến trúc chung cư chỉ thuộc về người có quyền sử dụng dụng mảnh đất đó. Người sở hữu căn hộ phải đăng ký quyền sở hữu đối với Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Như vậy có thể phân chia thành 2 nhóm trường hợp:

Người nước ngoài, người không quốc tịch, ngoại kiều và doanh nhân nước ngoài hoạt động tại Lào sinh sống, đầu tư và hoạt động hợp pháp nhưng chưa được cấp quyền cư trú lâu dài tại Lào hoặc các tổ chức, doanh nghiệp do những người nói trên thành lập để đầu tư và hoạt động tại Lào có thể được quyền sử dụng đất theo các trường hợp:

– Thuê hoặc tô nhượng quyền sử dụng đối với đất sử hữu nhà nước để phục vụ cho dự án.

– Mua quyền sở hữu có điều kiện đối với đất quy hoạch nhà nước.

– Mua chung cư xây dựng trên đất nhà nước, để có quyền sử dụng chung phần diện tích tương ứng.

– Thuê hoặc tiếp nhận quyền sử dụng đất tại các đặc khu kinh tế.

Người nước ngoài, người không quốc tịch, ngoại kiều và doanh nhân nước ngoài hoạt động tại Lào đã được cấp quyền cư trú lâu dài tại Lào hoặc các tổ chức, doanh nghiệp do những người nói trên thành lập để đầu tư và hoạt động tại Lào có thể được quyền sử dụng đất thông qua việc thuê quyền sử dụng đất của công dân Lào hoặc thuê từ các pháp nhân, tổ chức mà công dân Lào thành lập.

Thời hạn quyền sử dụng đất đối với đất thuê mượn, tô nhượng dự án hoặc đất mua quyền sử dụng có điều kiện đất nhà nước đã quy hoạch

Danh mục đất	Thời hạn
Đất thuê từ công dân Lào	Thời hạn thuê giới hạn không quá 30 năm, căn cứ đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh. Có thể gia hạn thuê theo quyết định của cơ quan quản lý cấp tỉnh.
Đất thuê hoặc tô nhượng từ dự án với chính phủ	Căn cứ theo tính chất lĩnh vực, quy mô và điều kiện dự án để xác định thời hạn, tuy nhiên không vượt quá 50 năm. Có thể căn cứ vào hoạt động dự án hoặc đánh giá kết quả chuyên môn, hoặc quyết định của chính phủ, quốc hội hay hội đồng nhân dân cấp tỉnh để gia hạn. Việc thuê hoặc tô nhượng đất chính phủ cho dự án bắt buộc phải trải qua trình tự đấu giá.
Mua quyền sử dụng có điều kiện đất quy hoạch nhà nước	Có thời hạn không quá 50 năm kể từ ngày ký hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất. Có thể căn cứ quyết định của cơ quan nhà nước liên quan để gia hạn.

 

Quyền và nghĩa vụ của người mua quyền sở dụng hữu hạn đất quy hoạch nhà nước

Quyền lợi:

1. Người nắm quyền sử dụng đất có các quyền quản lý, sử dụng, thu lợi, chuyển nhượng, thừa kế đối với đất nắm quyền sử dụng.
2. Có quyền sở hữu đối với tài sản mà mình tự tạo lên như nhà cửa hoặc công trình xây dựng;
3. Trong thời hạn sử dụng có quyền chuyển nhượng, bán, cho thuê đất với cá nhân, pháp nhân hoặc tổ chức trong hay ngoài nước;
4. Trong thời hạn sử dụng có thể sử dụng đất để trao đổi, thế chấp, góp cổ phần với cá nhân, pháp nhân hoặc tổ chức trong hay ngoài nước;
5. Trong thời hạn sử dụng có quyền hưởng thừa kế quyền sử dụng đất;
6. Có quyền bán hoặc cho thuê tài sản trên đất với cá nhân, pháp nhân, tổ chức trong hay ngoài nước.
7. Có quyền được miễn giảm phí sử dụng đất;
8. Có quyền hưởng chính sách ưu đãi đầu tư theo Luật Khuyến khích đầu tư và các luật khác;
9. Có quyền hưởng các lợi ích khác theo đúng pháp luật.

Nghĩa vụ:

1. Sử dụng đất theo đúng pháp luật;
2. Giữ gìn chất lượng đất, quá trình sử dụng đất không gây ảnh hưởng tiêu cực đến xã hội và môi trường;
3. Không xâm hại quyền của người khác;
4. Nộp thuế thu nhập khi chuyển nhượng đất hoặc công trình xây dựng, nộp phí thủ tục và phí dịch vụ đất theo đúng quy định;
5. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo pháp luật.

Về quyền cư trú lâu dài tại Lào để được quyền sử dụng đất

Pháp lệnh việc người nước ngoài, người dân tộc Lào và người không quốc tịch cư trú lâu dài tại Lào quy định 3 điều kiện phổ biến để có thể xin cấp quyền nói trên bao gồm:

– Đã cư trú hợp pháp liên tục tại Lào ít nhất 10 năm;

– Nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư dự án tại Lào có vốn đăng ký từ 500.000 USD trở lên, dự án ổn định, kinh doanh liên tục từ 5 năm trở lên, nộp thuế đầy đủ theo quy định.

– Kết hôn hợp pháp với công dân Lào và cư trú ít nhất 2 năm tại Lào.

Tổng hợp