Tìm hiểu quy định về đất đai và phát triển nhà ở tại Lào

Luật Đất đai đầu tiên của Lào được thông qua vào ngày 21 tháng 4 năm 1997. Trước đó, Lào không có luật đất đai riêng. Vào ngày 21 tháng 10 năm 2003, Quốc hội Lào đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi lần thứ nhất. Vào ngày 21 tháng 6 năm 2019, Quốc hội Lào đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi lần thứ hai, chính thức có hiệu lực vào ngày 27 tháng 8 năm 2020, trở thành Luật Đất đai hiện hành của Lào (Bản sửa đổi năm 2019) (sau đây gọi là Luật Đất đai mới).

1. Những thay đổi trong hệ thống sở hữu đất đai

Luật Đất đai năm 1997 quy định đất đai ở Lào thuộc sở hữu nhà nước, nhà nước cấp quyền sử dụng lâu dài cho cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế, quân đội, các cơ quan nhà nước và các tổ chức chính trị, xã hội. Quyền của người sử dụng đất bao gồm quyền sử dụng, quyền hưởng lợi, quyền chuyển nhượng và quyền thừa kế. Nhà nước sở hữu đất đai, trong khi cá nhân và tổ chức được hưởng quyền sử dụng vĩnh viễn. Sự phân tách giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng này là nền tảng cơ bản của hệ thống đất đai ở Lào. Cả Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai mới của Lào đều không thay đổi hệ thống sở hữu cơ bản này.

Theo Luật Đất đai năm 2003, quyền sử dụng đất của người dân Lào là vô thời hạn và vĩnh viễn. Hơn nữa, người sử dụng đất chỉ giới hạn ở các cá nhân, pháp nhân, tổ chức và cơ quan người Lào trong lãnh thổ Lào. Cá nhân và pháp nhân nước ngoài không được phép mua hoặc sở hữu quyền sử dụng đất tại Lào.

Luật Đất đai mới đưa ra quyền sử dụng đất có thời hạn 50 năm. Lần đầu tiên, luật này quy định rằng cá nhân và pháp nhân nước ngoài có thể mua và sở hữu quyền sử dụng đất trong 50 năm, có nghĩa là đất đai ở Lào chính thức mở cửa cho cá nhân và pháp nhân nước ngoài. Tuy nhiên, việc mua bán và sử dụng quyền sử dụng đất có thời hạn này phải tuân thủ các điều kiện nghiêm ngặt.

Chính phủ Lào được phép bán quyền sử dụng đất có thời hạn. Đất được bán là đất quy hoạch thuộc sở hữu nhà nước, và việc sử dụng đất chỉ giới hạn trong phát triển đô thị mới, xây dựng nhà ở thương mại và nhà ở tái định cư. Đối với việc bán quyền sử dụng đất cho cá nhân hoặc pháp nhân Lào, cần có sự chấp thuận của chính quyền tỉnh đối với diện tích dưới 150 ha và của chính phủ trung ương đối với diện tích trên 150 ha. Các cơ quan, huyện, xã và các cơ quan nhà nước khác không có thẩm quyền phê duyệt các giao dịch này. Chính phủ trung ương Lào được phép bán quyền sử dụng đất cho cá nhân hoặc pháp nhân nước ngoài (bất kể diện tích). Người mua quyền sử dụng đất có thời hạn có thể chuyển nhượng, bán hoặc cho thuê quyền đó cho cá nhân, pháp nhân hoặc tổ chức trong và ngoài Lào, theo thời hạn còn lại. Quyền này cũng có thể được trao đổi, sử dụng làm tài sản thế chấp vay hoặc góp vốn. Quyền này có thể được thừa kế. Cần phải thông báo trước cho chính phủ trung ương hoặc tỉnh đối với bất kỳ hoạt động nào nêu trên.

Ngày 17 tháng 12 năm 2020, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Vientiane, Lào đã ban hành Thông báo số 11159, mở bán đấu giá công khai quyền sử dụng đất hai bên đường 450 tại Vientiane, Lào. Tổng diện tích đất là 283.500 mét vuông, và việc bán đấu giá dành cho các cá nhân và pháp nhân trong và ngoài nước Lào. Đây là lần đầu tiên các cá nhân và pháp nhân nước ngoài có thể mua quyền sử dụng đất tại Lào. Việc ban hành thông báo này thể hiện việc thực hiện hệ thống đất đai mới được thiết lập bởi Luật Đất đai mới của Lào và cũng đánh dấu việc mở cửa thị trường đất đai của Lào cho đầu tư nước ngoài.

2. Thay đổi phân loại và hạng mục đất đai

Luật Đất đai mới quy định các loại đất sau:

🔹Đất nông nghiệp

🔹Đất rừng

🔹Khu vực đất và nước

🔹Đất công nghiệp

🔹Vùng đất giao tiếp

🔹Vùng đất văn hóa

🔹Đất đai dành cho quốc phòng và an ninh quốc gia

🔹Đất xây dựng

Việc thay đổi phân loại sử dụng đất phải tuân thủ các kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội quốc gia, quy hoạch tổng thể đất đai, chiến lược sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất địa phương, đồng thời phải xem xét các tác động tiêu cực tiềm tàng đối với xã hội và môi trường tự nhiên, cũng như tuân thủ các luật và quy định liên quan. Các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thay đổi sử dụng đất bao gồm Quốc hội, Chính phủ và Hội đồng nhân dân các tỉnh. Những người được phê duyệt phân loại sử dụng đất phải chịu các khoản phí xử lý theo quy định của pháp luật, phí bảo trì và phục hồi đất, và phí thủ tục thay đổi phân loại.

Hệ thống phát triển nhà ở thương mại

Luật Đất đai năm 2003 không có điều khoản nào về việc phát triển và mua bán nhà ở thương mại, cũng như các luật và quy định khác của Lào. Mặc dù hoạt động xây dựng, phát triển và mua bán nhà ở thương mại diễn ra trên quy mô lớn ở Lào, nhưng các quy định pháp lý liên quan vẫn còn thiếu. Chỉ đến khi Luật Đất đai mới của Lào được ban hành và thực thi, khung pháp lý cho việc phát triển nhà ở thương mại mới được thiết lập, cho phép các cá nhân và pháp nhân trong và ngoài nước Lào đăng ký đầu tư và phát triển nhà ở thương mại.

Các cá nhân hoặc pháp nhân, trong nước và nước ngoài, có ý định xây dựng nhà ở thương mại tại Lào phải, theo Luật Xúc tiến Đầu tư của Lào, nộp đơn xin phép tại Văn phòng Dịch vụ Đầu tư Một cửa thuộc Bộ Tài Chính để được cấp phép thực hiện dự án nhà ở thương mại, xin phép xây dựng tại Bộ Công chính và Vận tải, và xin phép đăng ký đất đai xây dựng nhà ở thương mại tại sở Nông nghiệp và Môi trường của tỉnh. Có thể nói, Luật Đất đai mới của Lào đã thúc đẩy mạnh mẽ đầu tư vào phát triển nhà ở thương mại từ cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tại Lào.

Tại Lào, các nhà phát triển bất động sản có quyền tự do bán nhà ở cho cá nhân và pháp nhân trong nước và quốc tế. Tuy nhiên, trước khi Luật Đất đai mới được ban hành, do thiếu các quy định pháp luật rõ ràng, hầu hết các bất động sản nhà ở tại Lào đều không được đăng ký, và chỉ một số ít dự án do các công ty phát triển được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi Bộ Tài chính Lào. Với việc ban hành Luật Đất đai mới, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cùng các chi nhánh cấp tỉnh được giao trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tương ứng, từ đó tạo cơ sở pháp lý và hỗ trợ hành chính cho các giao dịch hợp pháp và bảo vệ quyền sở hữu đối với bất động sản nhà ở.

Bên cạnh Luật Đất đai mới, Chính phủ Lào đã ban hành Luật Nhà chung cư vào tháng 11 năm 2023. Đây là lần đầu tiên luật này được ban hành chính thức, quy định cụ thể về bất động sản trong lịch sử Lào, cung cấp khung pháp lý cho công dân nước ngoài và các công ty của họ mua và phát triển bất động sản. Luật Nhà chung cư quy định chi tiết các thủ tục thành lập công ty bất động sản, đăng ký đất xây dựng, đăng ký nhà ở, chuyển nhượng và thế chấp nhà ở, quản lý bất động sản và bản chất quyền sở hữu đất đối với các công trình thương mại.

Việc ban hành các quy định thực thi liên quan đến bất động sản, cùng với các thủ tục hành chính tương ứng để các cơ quan có thẩm quyền thực hiện, sẽ không chỉ ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành bất động sản Lào mà còn cả các thuộc tính giá trị của bất động sản như một lĩnh vực kinh tế mới trong hoạt động kinh tế – xã hội của Lào.

Nhìn chung, mặc dù thị trường đất đai và bất động sản Lào còn nhiều bất ổn và thách thức, nhưng cũng mang đến những cơ hội mới cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư có ý định tham gia thị trường Lào nên chú ý đến các số liệu chính thức và báo cáo phân tích thị trường để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.

BẠN ĐANG TÌM HIỂU VỀ PHÁP LUẬT VÀ THỊ TRƯỜNG LÀO?

– Đừng để những rào cản về ngôn ngữ và thủ tục hành chính làm chậm bước tiến của doanh nghiệp bạn. MekongLinkLao tự hào là đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ dịch thuật tài liệu pháp lý chuyên sâu, tư vấn thành lập doanh nghiệp và cung cấp số liệu thị trường Lào chính xác nhất.

– Liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn chuyên nghiệp: Công ty TNHH Mekonglink Dịch thuật Lào – Việt – Anh – Trung Quốc Bản Thatluang Tai, quận Xaysettha, thành phố Vientiane 020 9520 6636; 020 9965 5568 * Website: Mekonglinklao.com. Facebook: Mekonglink